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房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调 与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是 土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、 组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业 是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。 房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的 关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。 房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、 协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企 业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。 房地产开发企业的内部行为和活动过程 ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地 产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工 艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管 理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣 工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的 房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施 工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产 品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。 不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和措施要素，都是针对企业的内部过程 和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与 承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资 金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完 成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。 企业监督管理行为属于采购的范畴 房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量 验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了 分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执 行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。 ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检 查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对 复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采 购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。 房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。 根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购 开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委 托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。 监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监 理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的 采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对 房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标 认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。 提高开发经营的服务质量 房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营 服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作 过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物 业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业 机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的 控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。
博慧达ISO9000认证有限公司将秉承“质优达标，不是我们的z u i高追求；客户满意，才是我们的z u i高定位”的经营理念，依靠雄厚的技术力量，先进的管理水平，不断开拓创新的精神，为客户提供优良的 邯郸永年IATF16949认证产品和优质的服务！
环境是指组织运行活动的外部存在，包括空气、水、土地、自然资源、植物、动物、人，以及它们之间的相互关系。管理体系中的一个组成部分，包括制定、实施、实现、评审和保持环境方针所需的组织机构、计划活动、职责、惯例、程序、过程和资源。环境因素是指一个组织活动、产品或服务中能与环境发生相互作用的要素。与我们部门/岗位相关的环境因素有：噪音、废弃零部件、废弃包装物、食堂废弃物、含铅焊料、废弃电池、废弃灯管、309胶、甲苯、水的滴漏、废油、切削液的滴漏、纸张浪费、电的浪费等方面。 实施ISO14001的意义 一）外部动机 １、来自政府的压力：各国政府的湖那经立法和执法日趋严厉，组织一旦违法或造成环境事故将受到巨额罚款甚至会被迫关门。巴西有一项调查问组织为什么要实施ISO14000，78%的回答是：为了确保遵守 的有关法律法规。我国第四次环保会议提出：2000年之前所有工业组织污染物排放必须达标。"九五"期间将新增200多项标准，除浓度控制外，增加了总量控制，变单因子收费为多因子收费，排污收费也将高于治理成本，组织与其被动守法不如主动进行环境管理。 ２、社区居民的压力：广东某化工公司不断受到周围居民的投诉，抱怨其排放恶臭气体。该公司过去环保状况不良，但目前已有所改善，他们认为现在造成污染的并不是自己而是其他化工厂，通过监测也证实其排放没有超标，于是该组织为塑造自身良好的环境形象，进一步改善自己的环境行为，减少周围居民的投诉和抱怨，决定建立ISO14001环境管理体系。 ３、市场的压力，也是主要动力：市场压力首先来自于国际市场的竞争。我国由于不符合相关 的环保要求或标准，95年外贸损失高达2000亿。目前国际贸易中对环保标准包括对ISO14001的要求越来越多，一旦获取了ISO14001认证就等于取得一张国际贸易的"绿色通行证"。同时通过获取ISo14001可提高组织形象，降低环境风险，并在市场竞争中取得一定优势。 香港某评审机构对中国某水泥厂股票在香港上市提出环境要求，该水泥厂通过ISO14001标准认证后，对其股票上市十分有利。 英国某商团来华考察糖精生产厂，江苏某组织由于环境管理比较完善，并且申请了ISO14001认证，结果成功的与该商团签订了供货合同。 1998年4月13日"蓝色巨人"IBM公司向其遍布世界各地的供应商，发出了950封信函，鼓励其进行ISO14001注册，并表示环境管理已被纳入对未来供应商的评价标准中，那些进行ISO14001注册的供应商将被"友好地"对待。 (二)内部效益 １、增强环境意识、促进组织减少污染 通过建立环境管理体系，使组织对环境保护和环境的内在价值有了进一步的了解，增强了组织在生产活动和服务中对环境保护的责任感，摸清了组织自身的环境状况。 ２、提高组织的管理水平 ISo14001标准是关于环境管理方面的一个体系不，它是融合世界上许多发达 在环境管理方面的经验于一身，而形成的一套完整的、操作性强的体系标准。做为一个有效的手段和方法，该标准在组织原有管理机制的基础上建立一个系统的管理机制，这个新的管理机制不但提高环境管理水平，而且还可以促进组织整体管理水平。 (三)掌握环境状况、节能降耗、降低成本 ISO14001标准要求对组织生产过程进行有效控制，体现清洁生产的思想，从初的设计到终的产品及服务都考虑了减少污染物的产生、排放和对环境因素，并通过设定目标、指标、管理方案以及运行控制对重要的环境因素进行控制，可以有效地促进减少污染，节约资源和能源，有效地利用原材料和回收利用废旧物资，减少各项环境费用（投资、运行费、陪罚款、排污款）。从而明显地降低成本，不但获得环境效益，而且可获得显著的经济效益。 (四)有利组织良性和长期发展 组织通过ISO14001标准，不但顺应国际和国内在环境方面越来越高的要求，不受国内外在环保方面的制约，而且可以优先享受国内外在环保方面的优惠政策和待遇，有效地促进组织环境与经济的协调和持续发展。 我国目前也正在考虑对通过ISo14001标准认证的组织在环保贷款、环保产品认证、评选先进单位等方面给予优惠政策。
QCO80000认证控制重点？ 深圳（东莞/惠州）QCO80000认证体系是在ISO9001质量管理体系的基础上，添 加了一些条款。因此，深圳（东莞/惠州）QCO80000认证还应在运行过程中对 以下方面进行控制： 1、对客户的有害物质管理要求进行识别和评价，依照严有害物质管理要求 ，建立公司有害物质清单，制订内部的有害物质管理标准。 2、将有害物质管理标准传达给供应商，与供应商签订环保协议，要求供应商 按照有害物质管理标准，进行有害物质管理。并要求供应商定期提供第三方有 害物质检测报告，按计划对供应商进行定期稽核。 3、公司需将环保产品与非环保产品分开隔商，生产环保产品的设备与非环保 设备分开生产，并进行相应的环保标识。 4、对物料和产品进行批号管理。 5、IQC来料检验，需核对第三方检测报告，是否符合有害物质管理标准。 6、需定期将成品送第三方检测，看是否达到有害物质管理标准。 1.IECQ-HSPM降低有害物质超标风险 IECQ QC080000标准是基于ISO9001:2008质量管理体系的基础之上的，其主要 观点是将有害物质的含量作为必须满足的重要质量特性，并基于质量管理系统 来实现环境相关法规的要求。而在实施QC080000时，有害物质如铅的含量可被 视为相关材料的关键质量特性，在设计选材阶段需要考虑、设计验证中需要对 材料进行认定、在存储期间需要和有害物质进行区分、在采购过程中应确保该 “质量特性”持续满足要求。QC080000 的产生背景就是建立在“没有有效的 管理制度的整合是不可能得到HSF产品和建立HSF制造过程”理念上。 该标准另外一个重要的观点就是系统的过程方法。 IECQ-HSPM体系是基于过程 管理思想建立的危害物质过程管理体系，目的是建立绿色过程通过设计中不采 用有害物质、制造中不引入有害物质、供应链不导入有害物质从而降低有 害物质超标的风险。过程管理的方法是基于组织管理中“万变不离其宗”的业 务流程。任何企业可能有质量要求、环境要求、RoHS要求等，但其核心是增值 的业务流程，这也是企业生存的根本。组织的所有管理都是围绕其业务流程来 获得顾客认可和持续购买来取得增值。组织的业务流程(过程)是基于组织的目 标而策划和调整的，组织的业务流程是各种管理的核心对象，QC080000要求、 质量管理体系要求、环境管理体系要求和职业管理体系要求分别将有 害物质、质量、环境和职业方面的管理方法要求应用到组织的业务流 程上，以便综合考虑业务流程的各个相关方面。在企业业务流程基础上，考虑 并建立基于RoHS风险的控制和流程改进，这是实施QC080000标准并可以有效降 低有害物质风险的出发点之一。应用“过程管理”模式来解决不同企业、不同 产品应对危害物质管理要求(包括欧盟要求)的多样性，这样就可以、一个通用 的过程管理标准应用于所有希望通过管理体系来满足欧盟要求的组织。 2.IECQ-HSPM体系认证给企业带来诸多好处 从供应链角度来看，每个组织的RoHS一方面来自组织内部(如有铅焊接或使用 有害物质)，另一方面来自组织的供方。为了控制外部导入的有害物质风险， 许多企业根据自身情况采取了对应措施，如增加进货检验项目、配置测试仪器 、加强成品检测、委托其他检测机构进行充分检测等，这些是很多企业马上能 够采取的办法。再进一步，可要求所有的供应商提供有害物质的检测报告。第 三方认证机构基于共同认可的国际通用有害物质过程管理体系要求QC080000， 通过认证制度来推动企业实施的有害物质过程控制体系，认证结果将大大 减少重复认证审核。 已实施ISO9001：2008组织，均可以在ISO9001：2008基础上以QC080000为基准 建立有害物质过程管理体系，并通过IECQ架构下的各国监督检查机构(SI)认证 ，颁发带IECQ标志的认证。体系认证可以证明有害物质减免过程符合 国际标准的要求。由于IECQ-HSPM认证是一种基于专业的国际组织(IECQ)控制 和管理之下的认证形式，有着多年的电子电气行业背景和专业经验。 通过IECQ-HSPM认证可给企业带来以下好处： 认证的权威性:IECQ为国际电工委员会(IEC)所建立的电子元器件质量评定体系 ，带有IECQ认证标志的在世界范围内具有权威性。客户影响力。通过IECQ 认证，组织持续稳定的过程管理和产品质量将通过“IECQ在线数据库”向 全世界发布，客户和潜在客户将因此而获知其与竞争对手的不同。 效果和效率:IECQ支持客户和供应商进行重要而又持续的成本节减，可减少翻 来覆去的重复检查，可以用少的检查和管理成本保证产品的危害物质管理的 符合性。 通过IECQ-HSPM体系认证只是证明该企业已经针对有害物质建立了有效的管理 体系，这并不意味着不需要针对有害物质的检测评价，如果把有害物质的管理 体系认证和产品评价结合起来无疑更为客观和有效。IECQ体系的产品认证制度 即是这一思想的 体现：可以在实施符合QC080000管理体系的基础上，结合 有毒有害物质的检测，对组织有毒有害物质的控制状况进行完整评价。
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